Los créditos hipotecarios en UVAs surgieron hace más de tres años, como una opción que permitió a más familias acceder a su vivienda propia porque requería de ingresos más bajos que un crédito tradicional. Pero en 2018, los deudores de esos nuevos créditos se vieron en 2018 afectados por la indexación de las cuotas al ritmo de la inflación.
¿Cuál es hoy la situación de los deudores? La devaluación del peso durante el año pasado y el aumento de la inflación impactó en el porcentaje del salario que las familias deben destinar al pago de las cuotas del créditos. Según un análisis realizado por el especialista en finanzas Christian Buteler, por un crédito hipotecario UVA de $1 millón por 240 meses, la cuota pasó de $7.915 en marzo de 2016 a $20.887 en junio de 2019. El capital adeudado, en tanto, alcanzó los $2,4 millones.
Mientras que un préstamo por el mismo monto otorgado en el mismo momento, pero con el modelo de crédito tradicional, dio como resultado una cuota inicial de $12.435 en marzo de 2016 y de $20.426 en junio de 2019. Sin embargo, el capital adeudado disminuyó de $1 millón a unos $965.000.
De acuerdo a un informe reciente del Centro de Economía Política Argentina (CEPA), las cuotas aumentaron en tres años —entre 2016 y 2019— un 147% en términos nominales. Este análisis consideró el caso de un préstamo otorgado en abril de 20161 por USD 70.000 (entonces poco más de $1 millón) en el Banco Nación a 20 años y con una tasa del 3,5% anual. Ese préstamo, tenía una cuota inicial de $6.153 en mayo de 2016 y pasó a $15.212 en mayo de 2019.
Una situación similar vive Mariana Gutiérrez, que accedió a un crédito del Banco Nación en diciembre de 2017 por $2,7 millones. De su sueldo de empleada estatal, la cuota ya le consume el 40%, según describió. Por lo tanto, comenzó a sumar algunos trabajos en forma particular.
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«Es muy inestable este crédito, recién los 15 de cada mes se publica el valor de la UVA del mes siguiente, de allí hay que hacer cuentas de cuánto te queda para vivir luego de pagar la cuota. Me pregunto todo el tiempo si no conviene vender, pero ahora no tengo plata ni para una mudanza o entrar en un alquiler», se lamentó.
Desde los bancos, en tanto, explicaron que los niveles de morosidad siguen siendo muy bajos, a pesar de los aumentos. En abril pasado, el Banco Provincia de Buenos Aires fue el primero en implementar un tope: durante este año, la cuota del crédito UVA no podrá superar el 30% del salario del deudor hipotecario y la diferencia es absorbida por el banco. Pero aclararon que la mora nunca superó el 1% de la cartera.
En el Banco Nación aseguraron que la cantidad de reclamos que recibieron no es significativa. «La extensión del plazo se encuentra disponible pero es poco solicitada. La mora de la cartera no llega al 0,04%, y eso es así porque en promedio la relación cuota ingreso de los deudores no llegó al 30% y, a partir de la apertura de paritarias, tiende a mejorar«, destacaron.
Se está avanzando en generar la solución de un seguro para estar cubiertos en caso de que se dispare la inflación, indicaron desde el Banco Ciudad. Esa opción, por ejemplo, estará disponible para los nuevos créditos de Procrear, para los nuevos desarrollos Estación Buenos Aires (Parque Patricios), Barrio Olímpico (Villa Soldati) y Estación Sáenz (Pompeya).
Entre las nuevas medidas para los créditos que se otorguen a partir de ahora se incluyen seguros optativos contra saltos de la inflación, por el 1,5% de la cuota para créditos de hasta 140.000 UVAs. Además, el Banco Central dispuso que los bancos deban ofrecer más opciones para los nuevos créditos: por ejemplo, extender el número de cuotas cuando el importe supere en 10% el valor de la cuota que resultaría de haber aplicado un ajuste por el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS) y no por inflación.
«Nos dicen que hicimos un negocio porque tiene más valor la propiedad dolarizada, pero nosotros no vemos a la vivienda como un negocio, como un bien de cambio. Venderla sería la manifestación más concreta del fracaso del acceso a la vivienda», indicó Wahlberg.
Desde el grupo de hipotecados, aseguraron que apuestan por una solución política más que legal. Sin embargo, ya se presentaron tres amparos en la Justicia de Córdoba de personas afectadas por los aumentos de las cuotas. Uno de ellos, en primera instancia fue rechazado.
